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Risikohinweis

Der Erwerb dieser Wertpapiere ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Es bestehen “Vermietungs- und Instandhaltungsrisiken der Immobilie. Auch können sich Marktveränderungen negativ auf die Immobilie und damit das Wertpapier auswirken.

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Experteninterview

Der Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern

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Dr. Lübke & Kelber ist eine der großen Beratungsfirmen für Immobilieninvestments in Deutschland mit inzwischen 50 Jahren Erfahrung. Regelmäßig veröffentlicht das Unternehmen mit dem “Risiko-Rendite-Ranking” und dem “Wohninvestment-Atlas” branchenrelevante Studien für ausgewählte Standorte. Allein in den vergangenen 10 Jahren haben die Experten von Dr. Lübke & Kelber ca. 2 Mio. Wohnungen analysiert.

Wir haben mit zwei ihrer Experten zum Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern gesprochen. Den Immobilienmarkt in 
Ostdeutschland kennen beide auch aus ganz eigener Erfahrung.

BRIGITTA MÜHLHANS
Leiterin des Regionalbüros von Dr. Lübke & Kelber in Berlin und verfügt über mehr als 30 Jahre Erfahrung im Immobilien- und Transaktionsbereich.

DR. STEFAN BEHRENDT
Research Analyst bei Dr. Lübke & Kelber und war zuvor wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Friedrich-Schiller-Universität in Jena.

Im Dezember ist das neue “Risiko-Rendite-Ranking 2018 Ostdeutschland” von Dr. Lübke & Kelber erschienen. Für die Anleger, die sich nicht die komplette Studie durchlesen möchten: Was können wir von Wohnimmobilien in den neuen Bundesländern erwarten?

Dr. Stefan Behrendt: Wir betrachten eine Vielzahl an Standortfaktoren, um unseren Risikoscore für eine Stadt zu ermitteln und entsprechend eine Mindestrendite zu berechnen. In den letzten Jahren erkennen wir, dass einige Städte in den neuen Bundesländern inzwischen zu den Großstädten in Westdeutschland aufgeschlossen haben in Bezug auf die Attraktivität für ein wohnwirtschaftliches Immobilieninvestment, d.h. in Bezug auf ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis.

So funktioniert das Risiko-Rendite-Ranking von Dr. Lübke & Kelber:

Jährlich werden 111 deutsche Großstädte von Research Analysten des Unternehmens untersucht. Das Ziel ist dabei die Beantwortung der Frage: Welches Standortrisiko in Bezug auf ein wohnwirtschaftliches Investment liegt vor und welche Renditechancen stehen diesem gegenüber?

Dazu haben die Experten ein Modell entwickelt, das für jede Stadt einen Risikoscore ermittelt (u.a. Bevölkerungsentwicklung, Sozioökonomie, Kaufpreise, Mietpreise, Leerstände) und eine Mindestrendite errechnet, mit der das lagespezifische Risiko abgedeckt werden kann.

Worin begründet sich diese Entwicklung?

Behrendt: Es gibt natürlich immer noch vom Strukturwandel stärker betroffene Regionen, sowohl in Ost- als auch Westdeutschland. Aber in einigen ostdeutschen Städten wie Leipzig, Dresden, Jena, Erfurt, Weimar und insbesondere Potsdam hat sich die Wirtschaft und das Bevölkerungswachstum sehr gut entwickelt, die Arbeitslosenquoten sind gesunken. 

Wenn dann noch Infrastruktur, weiche Standortfaktoren wie Naherholung, Kultur, Bildungseinrichtungen stimmen, hat dies auch Einfluss auf den Immobilienmarkt und der Risikoscore verringert sich deutlich. Der Vorteil für Investoren bei diesen aufstrebenden Städten - wir nennen sie “hidden champions” - liegt dann in den Renditechancen, der an einem Beispiel deutlich wird:
Ich komme selbst aus Erfurt, arbeite und lebe allerdings in Wiesbaden. Die Städte sind einigermaßen vergleichbar in Bezug auf Größe, weiche Standortfaktoren, beides sind Landeshauptstädte.

Das Spannende ist, dass Erfurt inzwischen bei den Mietpreisen zu Wiesbaden aufgeschlossen hat. Allerdings sind die Einstiegspreise, also die Kaufpreise für Wohnungen, in Erfurt wie auch in anderen ostdeutschen Großstädten, noch deutlich geringer. 
Während man in Wiesbaden mit ca. 4.000 € pro Quadratmeter rechnen muss, liegen vergleichbare Wohnungen in Erfurt bei ca. 3.000 € pro Quadratmeter. Unter anderem deshalb befindet sich Erfurt beim Risiko-Rendite-Ranking für 2018 auch vor der hessischen Landeshauptstadt.

Frau Mühlhans, Sie kommen aus Chemnitz und leiten das Berliner Regionalbüro von Dr. Lübke & Kelber. Sie kennen sich sowohl persönlich als auch beruflich auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt gut aus. Welche Einschätzung haben Sie vom aktuellen Marktumfeld?

Brigitta Mühlhans: Chemnitz ist tatsächlich auch ein gutes Beispiel. Bei Investoren ist der Standort noch nicht vordergründig auf dem Schirm, aber wenn man sich nur einmal anschaut, welche Möglichkeiten es dort gibt: Wir sehen Neubauwohnungen für 2.000 bis 2.400 € pro Quadratmeter, mit attraktiven Mietrenditen. D.h. es steckt zusätzlich noch sehr viel Wertsteigerungspotenzial in solchen Angeboten. 

Eins ist trotzdem klar, Immobilien in den großen Metropolen wie München, Berlin und Hamburg sind auch trotz der höheren Preise nach wie vor gefragt und attraktiv. Aber die Einstiegspreise sind eben derart hoch, damit lassen sich nicht mehr in kürzerer Zeit attraktive Renditen erzielen, da braucht man einen langen Atem. Vor allem aber ist der Markt in diesem Segment, z.B. in München, sehr verschlossen. An gute Objekte kommt man nicht mehr, die werden untereinander direkt weitergereicht, sobald sie auf dem Markt sind.

Was verspricht sich Dr. Lübke & Kelber von den regelmäßigen Studien und wie schaffen Sie es, so nah am Markt zu sein?

Mühlhans: Unsere Stärken sind Wissen und Erfahrung. Wir haben mit unseren vielen Standorten in ganz Deutschland einen direkten Draht zu den regionalen Immobilienmärkten. Die Einschätzung, ob eine Wohnung, ein Hotel, eine Immobilie attraktiv ist, können wir vor Ort durch erfahrene Experten, die mit dem Markt eng verflochten sind, viel besser einschätzen. In Zusammenarbeit mit unseren Analysten ergibt sich so ein sehr viel detaillierteres Bild von den Makro- und Mikrostandorten.
Da wir beraten, analysieren, vermitteln und optimieren, wollen und müssen wir zeigen, was wir können.

Wie investieren Sie selbst in Immobilien und was halten Sie von unserem Angebot, mit kleinen Summen ab 1.000 € in vermietete Bestandsimmobilien zu investieren und darüber Renditen aus der Wertentwicklung und den Mietüberschüssen zu erzielen?

Behrendt: Das ist schon ein attraktives Angebot für Privatanleger, da man auf diese Weise sein Portfolio besser diversifizieren kann, im Gegensatz zum Ansparen von großen Beträgen, um sie in nur ein Objekt zu investieren. Eine Ausnahme stellt für mich persönlich das Eigenheim dar, bei der selbstgenutzten Immobilie macht das natürlich Sinn. Meine Frau und ich legen viel Wert auf Flexibilität, wir möchten uns nicht über einen langen Zeitraum an ein Objekt binden, das wir nicht selbst nutzen. In der Hinsicht sind solche Anlageformen, mit den geringen Einstiegshürden und dem Handelsplatz, sehr zu begrüßen.

Mühlhans: Ich besitze selbst eine Immobilie als Geldanlage in Chemnitz und bereue das auch überhaupt nicht. Mit den Erträgen aus der Vermietung bin ich sehr zufrieden und ich würde auch in diesen und vergleichbaren Lagen wieder investieren, da ich die Mikrolagen sehr gut einschätzen kann, das erhöht für mich Sicherheit bei der Investmententscheidung. Exporo ist reizvoll, da man dort wie gesagt sehr einfach sein Anlagekapital streuen kann und erst einige Tausend Euro ansparen muss, um sie dann gesammelt in einen Fonds oder ein Objekt investieren zu können, das man als Laie selbst nur schwer einschätzen kann.

Research Analyst bei Dr. Lübke & Kelber

“Sicher zu investieren erfordert Sachkenntnis und Erfahrung. Dr. Lübke & Kelber ist mehr als eine Marke. Es sind zwei Namen, die für eine besondere Kompetenz rund um Wohninvestments stehen. Für Tradition und Qualität. Für gut 2 Mio. bewertete und mehr als 120.000 privatisierte Wohnungen. Für die Begleitung vieler Großtransaktionen im Milliardenbereich. Das hat unseren Blick für gute Investments geschärft.”

Über Dr. Lübke & Kelber:

Städte wie Chemnitz, Rostock, Magdeburg, Erfurt sehen wir als attraktiv an. Unternehmen investieren wieder, große Autobahnen sind vorhanden, die Grundstückspreise vergleichsweise günstig, die Bevölkerung wächst. Das macht diese Städte zu Hidden Champions. Zu denen zählen auch noch Dresden und Leipzig, doch auch hier sind die Preise schon stark gestiegen.

DR. STEFAN BEHRENDT

BRIGITTA MÜHLHANS

Leiterin des Regionalbüros von Dr. Lübke & Kelber

DG HYP-Studie “Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018”

Laut der Studie werden attraktive Wohnungen in Erfurt eher knapp und “mit Blick auf die positive Entwicklung der Universitätsstadt und die wachsende Einwohnerzahl dürften die Wohnungsmieten im laufenden Jahr weiter zulegen.” Konkret geht die Studie von einem Plus im Bereich von 2 bis 3 Prozent aus. 

Untermauert wird diese Einschätzung von der Tatsache, dass der Wohnungsbestand in Erfurt in den vergangenen 10 Jahren bei vergleichsweise geringem Neubauaufkommen nahezu gleich geblieben ist, während die Anzahl der Haushalte gestiegen ist.

Diese Angaben stellen eine unverbindliche Vorabinformation dar. Grundlage einer Zeichnung ist ausschließlich der Wertpapierprospekt, der nach seiner Billigung angefordert werden kann.